I den senaste tiden har vi bevittnat en stor uppgång i huspriser, inte bara i Sverige utan globalt. Denna trend väcker dock frågor om hållbarheten i en ständigt eskalerande bostadsmarknad. Kan huspriser verkligen fortsätta att öka i all oändlighet? Historien och aktuella händelser ger oss värdefulla insikter och varningar om potentialen för och konsekvenserna av en kollaps i bostadsmarknaden. Vi ska undersöka ett par paralleller.

Japans Fastighetskollaps på 1990-talet

Ett av de mest slående exemplen på en bostadsmarknad som nådde sin topp och sedan kraschade är Japan under slutet av 1980-talet och början av 1990-talet. Efter en period av spekulativ feber, där mark- och fastighetsvärdena nådde astronomiska nivåer, kollapsade bubblan och ledde till vad som har kommit att kallas ”det förlorade decenniet”. Fastighetsvärdena sjönk med upp till 70% på vissa platser och orsakade en långvarig ekonomisk stagnation som påverkade hela det japanska samhället. Denna krasch hade långtgående effekter på både privatpersoner och företag, vilket resulterade i massiva skulder, minskade investeringar och en utbredd ekonomisk osäkerhet som landet kämpade med i årtionden. Frågan är något liknande kan ske i Sverige?

Att dra paralleller mellan Japans fastighetskollaps på 1990-talet och Sveriges nuvarande bostadsmarknad avslöjar intressanta insikter, även om det finns tydliga skillnader i sammanhang och ekonomiska förhållanden.

Under 1990-talet upplevde Japan en betydande fastighetsbubbla som sprack, vilket ledde till en lång period av ekonomisk stagnation. Kraschen kännetecknades av ett drastiskt fall i fastighetsvärden efter en period av spekulativa överskott som såg fastighets- och aktiemarknadspriser svälla snabbt. Detta ledde till en allvarlig bankkris och långsiktiga ekonomiska utmaningar för Japan.

Sveriges bostadsmarknad har nyligen också visat tecken på stress, med flera indikatorer som föreslår potentiella paralleller till Japans tidigare erfarenheter men i en unik svensk kontext. I åratal har Sveriges bostadsmarknad drivits upp av låga räntor och generösa skatteförmåner, vilket lett till en kraftig ökning av bostadspriserna och hushållens skuldsättningsnivåer. Enligt en rapport från Reuters från mars 2023 står Sverige inför en ekonomisk kontraktion, med hushåll som drar ner på utgifterna på grund av stigande räntekostnader, och en betydande minskning av bostadsbyggandet förväntas. Denna situation har förvärrats av strukturella problem på Sveriges bostadsmarknad, inklusive en brist på prisvärda bostäder och en stor andel hushåll med rörliga räntor på sina bolån, vilket gör dem särskilt känsliga för räntehöjningar.

S&P Global har också lyft fram att de verkliga bostadspriserna i Sverige har ökat med mer än 200% sedan mitten av 1990-talet, med särskilt akuta effekter i större städer som Stockholm, Göteborg och Malmö. Denna prisökning har överstigit lönetillväxten med råge, drivet av en kombination av generös skattelättnad för bolån, en begränsad hyresmarknad och nästan obefintliga fastighetsskatter. Konklusionen är att detta inte kan fortgå utan att en ”korregering” av marknaden bör ske.

Sveriges bostadsmarknad har sett en kraftig prisökning men nu också följt av en nyligen nedgång med priser som fallit mer än 10% under det sista kvartalet 2022 och 16% från toppen i mars 2022. Det är ett relativt stort fall men finns fortfarande god fallhöjd kvar. Sveriges nuvarande situation innefattar också höga nivåer av just hushållsskulder, främst relaterade till bolån, och en betydande andel av de svenska bolånen är till rörliga räntor, vilket direkt exponerar hushållen för räntehöjningar och gör marknaden väldigt känslig.

Medan det finns oro för en potentiell korrigering av bostadsmarknaden i Sverige, är det viktigt att notera skillnaderna i ekonomiska förhållanden, politiska svar och marknadsdynamik mellan Sverige idag och Japan på 1990-talet. Sveriges banksystem är bland de mest kapitalstarka i Europa, vilket kan mildra risken för en finansiell smältning liknande den som upplevdes i Japan. Dock, ska man inte tro att vår bostadsmarknad är osänkbar likt ett Titanic.

Kinas Stagnerande Bostadsmarknad

I nutid ser vi också tecken på en liknande utveckling i Kina såsom i Japan, där den tidigare snabba tillväxten på bostadsmarknaden har börjat avta. Efter år av snabb prisökning på bostäder, vilket delvis drivits av hög efterfrågan och spekulativ investering, står nu Kina inför en stagnerande och på vissa håll fallande bostadsmarknad. Denna avmattning har redan börjat påverka landets ekonomi, med fallande försäljningssiffror, ökande osålda inventarier och en växande skuldsättning bland fastighetsutvecklare. Denna utveckling riskerar att inte bara dämpa den ekonomiska tillväxten utan också att leda till sociala och ekonomiska spänningar i ett land där bostadsägande länge har setts som en källa till ekonomisk säkerhet och status. Ska minnas att ca 70% av de privata besparingarna i Kina är uppbundna i bostäder, vilka många av dem dessutom står tomma – vilket mycket väl skulle kunna leda till en tulpanbubbla som spricker då den reella efterfrågan för alla dessa bostäder faktiskt inte finns där.

Vad Vi Kan Lära Oss

Dessa exempel från Japan och Kina belyser den viktiga läxan att bostadsmarknaden är inte immun mot cykliska svängningar, och de långsiktiga konsekvenserna av en kollaps kan vara djupt skadliga för samhället. En ohållbar ökning i bostadspriser, drivet av spekulation och överbelåning, kan skapa en bubbla som när den spricker inte bara sänker fastighetsvärdena utan också underminerar ekonomisk stabilitet, ökar skuldsättningen och påverkar vanliga människors liv negativt.

Framtidens Utmaningar

För att undvika en liknande öde som Japan eller de nuvarande utmaningarna som Kina står inför, är det avgörande att bostadsmarknaden balanseras med god finansiell reglering, realistiska värderingar och en personlig förståelse i vår informationdiet att oändlig tillväxt i fastighetspriser inte är hållbar.

Oavsett hur framtiden kan sias är det dock bara en sak som är säkert – framtiden är oviss. Ingen VET hur framtiden kommer bli per definition. Det ända vi kan göra är att planera scenarion för vad som skulle kunna ske, och minska vår risk i de olika scenariona i förhållande till uppsidorna. I detta fallet är det i korthet förstås högre risk att sitta med ett boende som kostar mer, än ett boende som kostar mindre. Så en sund ide i detta fallet skulle ju exempelvis kunna vara att undvika överbelåning, oavsett relativ finansiell position, och oavsett hur optimistiskt man ser på framtidsmarknaden.